Реконструкция объекта капитального строительства

Есть жилой дом, но его параметры ни по площади, ни по планировке не устраивают владельца? То же самое относится к производственному зданию или коммерческому объекту? Необходимо изменить этажность или назначение помещений? Все это можно сделать в рамках реконструкции объекта капитального строительства.

Но только желания владельца здания для начала работ недостаточно. Вопросы проведения реконструкции регулируются множеством законодательных и нормативных актов. И их необходимо соблюдать, чтобы не получать постановления о штрафах.

Что такое реконструкция объекта капитального строительства: требования законодательства

Если обратиться к Градостроительному кодексу РФ (п. 14 ст. 1 ГрК РФ), можно увидеть, что реконструкцией считаются любые действия следующего характера:

Изменение высоты, этажности, внутреннего или внешнего объема объекта, в том числе за счет пристроек;
Корректировки внутреннего пространства;
Замена, в том числе с восстановлением несущих стен, перекрытий и иных конструкций и т. д.

В 2020 году Минстрой дополнил определение, приведенное в ГрК РФ. В соответствии с Письмом от 22.10.2020 года № 31768-ОГ/04 реконструкцией надлежит считать демонтаж стен, межкомнатных перегородок, иных ограждающих конструкций, если эти действия выполняются применительно к общему имуществу многоквартирного дома.

Капремонт и реконструкция объекта капитального строительства: признаки и отличия

Даже в специализированных источниках встречаются утверждения, что капремонт и реконструкция — это два названия одного процесса. Но это не так. Есть существенные различия:

Капитальный ремонт предполагает замену износившихся конструкций, но основные параметры объекта (площадь, количество этажей и т. д.) остаются прежними. Если же к существующему зданию добавить один-два этажа, это уже будет реконструкция.
Капитальный ремонт не предполагает корректировку технико-экономических параметров объекта. Предприятие же, начиная реконструкцию цехов, в большинстве случаев планирует изменить вид деятельности, изменить расстановку оборудования и т. д. Применительно к жилому дому данная процедура может предполагать корректировку количества квартир и/или их площади, изменение назначения общих помещений и т. д.
Капитальный ремонт проводят с определенной периодичностью, в основном по мере физического износа объекта. Реконструкция объекта капитального строительства не всегда значит, что устарели или изношены несущие конструкции. Здание (сооружение) может быть практически новым. Но по каким-либо причинам собственника не устраивают его параметры.
Капремонт не всегда предполагает расселение жильцов дома или остановку деятельности предприятия, например, если не планируется замена перекрытий и т. д. Для реконструкции здание обязательно полностью освобождают.

Виды реконструкции

Выделяют несколько основных вариантов реконструкции. Основное разделение связано с характером, типом объекта, на котором проводятся работы.

Реконструкция многоквартирных домов и иных объектов гражданского назначения

В данном случае возможно решение следующих задач:

повышение уровня комфорта, например, за счет обустройства автономного отопления, пристройки к квартирам веранд или изменения площади окон;
увеличение площади квартир, в том числе за счет пристроек или уменьшения их количества;
инфраструктурные изменения. Например, первые этажи жилых домов передаются под размещение медучреждения или дошкольного комбината, продовольственных магазинов и т. д.;
увеличение плотности населения при сохранении прежнего количества жилых домов;
усиление несущих конструкций, реорганизация цокольных и подвальных этажей и т. д.

Реконструкция промышленных объектов: законсервированных и действующих

В России в эксплуатации находятся здания, построенные 100 и более лет назад. Многие из них устарели морально и физически, не соответствуют актуальным требованиям в части производственной безопасности.

Реконструкцию объектов капитального строительства в данном случае проводят с целью:

изменить назначение зданий и сооружений, расширить при необходимости площадь цехов или подсобных помещений;
улучшить условия труда персонала, переоснастить производственные линии, перейти на выпуск более востребованной продукции при сохранении или даже уменьшении численности персонала;
полностью изменить назначение бывших производственных зданий или сооружений. Например, закрытые фабричные цеха переделываются под жилье или коммерческие объекты в стиле лофт;
замена, усиление несущих конструкций, замена пролетов и т. д.

Виды реконструкции с учетом объема строительно-монтажных работ (СМР)

В зависимости от объема СМР выделяют следующие типы реконструкции:

полная;
малая или частичная.

Полная реконструкция применительно к промышленному объекту предполагает не только ремонт собственно здания, усиление или замену несущих конструкций, но и переоснащение цехов, установку нового технологического оборудования. До начала работ заинтересованные лица обязательно готовят технико-экономическое обоснование процесса, чтобы сопоставить затраты с запланированной прибылью и сроками окупаемости.

Применительно к гражданскому строительству понятие полной реконструкции объекта капитального строительства часто означает, что обновления затрагивают не один конкретный дом или здание, а весь квартал или микрорайон. Например, ставится задача улучшить условия жизни населения, обустроить необходимые инфраструктурные объекты.

Малая реконструкция отличается меньшими масштабами работ. Например, модернизация, переоснащение затрагивает не весь завод, а отдельный цех. Это же относится и к гражданским объектам. Например, в отдельно взятом многоквартирном доме проводится замена инженерных коммуникаций, меняется площадь квартир и т. д.

Для и полной, и малой реконструкции заказчик и исполнитель в зависимости от решаемых задач и состояния объекта выбирают один из следующих алгоритмов действий:

сохраняются принятые ранее проектные решения. Упор делается на восстановление, усиление несущих стен, перекрытий, фундамента;
за основу берутся принятые ранее проектные решения, но допускается проведение перепланировки помещений. Общая площадь здания или его части остается прежней, но возможно изменение количества комнат, кабинетов и т. д.;
в принятые ранее типовые решения вносятся изменения. Возможно изменение количества и площади этажей, добавление пристроек, переделка подвальных этажей, например, в парковку и т. д. В последнем случае отдельное внимание уделяется укреплению несущих конструкций и фундамента, чтобы они выдержали без деформации дополнительную нагрузку.

Порядок проведения реконструкции объектов капитального строительства

Работы ведутся в соответствии со следующим алгоритмом:

Геологические изыскания на участке, обследование объекта.
Подготовка проектной документации и отправка ее на экспертизу.
Получение разрешения на реконструкцию.
Непосредственно работы на объекте.
Ввод здания или сооружения в эксплуатацию с регистрацией изменений в Росреестре (при необходимости).

Разрешение на проведение реконструкции объекта капитального строительства

Ни собственник объекта, ни нанятый им застройщик не могут приступать к работам, пока не получено разрешение на реконструкцию. Этот документ подтверждает, что проектная документация соответствует:

действующему градостроительному регламенту;
проектам планировки и межевания территорий.

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства установленного образца по заявлению застройщика выдает структура местного муниципалитета, отвечающая за строительный надзор. Основание — ч. 5, 6 ст. 51 ГрК РФ. В документе обязательно следующие данные:

ФИО заявителя-физического лица или полное наименование юридического лица.
Дата выдачи разрешения, номер по регистрационному журналу выдавшей организации.
Наименование и адрес объекта, подлежащего реконструкции.
Данные градостроительного плана территории: номер, дата выдачи, кто выдал.
Срок действия разрешения.
Подпись уполномоченного лица, дата выдачи документа и печать органа, выдавшего разрешение.

Если не будет хотя бы одного реквизита из перечисленных, документ можно признать недействительным или оспорить.

Разрешение на реконструкцию можно не запрашивать, если речь идет о перестройке частного дома или постройки, не относящейся к капитальным. В нежилых зданиях и помещениях работы можно проводить без предварительного согласования, если не планируется внесение изменений к конструктив объекта.

Какие документы нужны для получения разрешения на реконструкцию ОКС

Собственник объекта лично или через своего представителя обязан передать в специальный комитет органа местного самоуправления следующие документы:

Заявление. Если документы пересылаются в электронном формате, потребуется электронная подпись.
Паспорт заявителя. У представителя дополнительно должна быть доверенность, заверенная нотариально.
Уставные документы, если объект принадлежит юрлицу.
Правоустанавливающие документы на земельный участок и непосредственно объект, подлежащий реконструкции.
Градостроительный план, полученный не ранее 3-х лет назад.

Перечисленные выше документы относятся к общим. Помимо этого в соответствии с Помимо этого заявитель предоставляет:

пояснительную записку;
схемы планировочных решений для территории и архитектурных — для объектов;
схемы размещения инженерного оборудования и всех сетей. Обязательно обозначаются точки подключения объекта;
проекты: собственно реконструкции ОКС, сноса и/или демонтажа отдельных зданий, сооружений, их частей;
согласие всех совладельцев объекта на проведение реконструкции;
положительное заключение госэкспертизы, проведенной в отношении проектной документации. В пакет обязательно включается копия аккредитационного удостоверения организации, проводившей экспертизу;
положительное заключение, подтверждающее безопасность объекта в экологическом плане;
оригинал исходного разрешения на строительство здания или сооружения, в отношении которого будет проводиться реконструкция.

Основания для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию

Градостроительный комитет или иной орган при муниципалитете могут отказать в принятии заявления на выдачу разрешения по следующим основаниям:

В заявке не указана необходимая информация.
Документы на рассмотрение предоставлены в электронном формате, но качество копий таково, что не позволяет прочитать их.
Заявление завизировано электронной подписью, принадлежащей не заявителю, а третьему лицу.
В справках, планах есть исправления, не подтвержденные заявителем или иным лицом.
Отсутствуют необходимые документы. Как вариант, например, для градостроительного плана истек срок годности.
Заявитель ранее обращался за разрешением, но получил отказ с перечнем нарушений, подлежащих устранению. Но собственник (застройщик) опять подает тот же пакет документов.
Заявитель повторно обращается с заявлением в ситуации, когда по первому еще не вынесено решения.

Приведенный перечень оснований в отказе в приемке документов на рассмотрение является исчерпывающим. Проверяющая инстанция не может отказать по любой иной причине. На вынесение решения контролирующему органу дается 3 дня.

Отказ должен быть мотивированным, например:

Заявитель не предоставил все необходимые документы.
Предъявленные планы, схемы не соответствуют действующему законодательству в части реконструкции объектов.
Реконструкция предполагает изменение категории земель или ВРИ для участка. Но необходимые разрешения собственник не получил. Как вариант, возможны нарушения Земельного, Водного, иных кодексов РФ.

Что еще нужно знать о реконструкции

Непосредственно к работам на объекте можно приступать после получения положительного вердикта. И здесь есть обязательные условия, которые нельзя нарушать:

Подрядчик (ООО или ИП) должен быть членом соответствующей СРО. Основание — п. 2 ст. 52 ГрК РФ. Если исполнитель не состоит в СРО в сфере реконструкции ОКС, сумма контракта с ним (строительного подряда) не должна превышать 3 млн. рублей. Основание — п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ.
Объем работ определяется заданием застройщика, утвержденной проектной документацией, действующими строительными нормами. Основание — п. 6 ст. 52 ГрК РФ.
Работы в рамках реконструкции не должны причинять вред окружающей среде и третьим лицам. Не допускается и нарушение действующих санитарных норм.
Подрядчик обязан использовать в работе только качественные строительные и отделочные материалы. Основание — п. 6 ст. 52 ГрК РФ.
Если в реконструируемом здании 2 этажа и более, а общая площадь начинается от 1500 кв. метров, то работы на объекте обязаны контролировать представители госструктур. Основание — ст. 49 ГрК РФ. А проектную документацию нельзя передавать в работу без проведения экспертизы.
Если уже в ходе реконструкции объекта капитального строительства заказчик работ решил выйти за рамки подготовленного проекта, все этапы согласования нужно проходить заново с учетом действующего порядка. Основание — п. 7 ст. 52 ГрК РФ, п. 18 приказа Ростехнадзора от 18.05.2017 № 167.

Когда застройщик уже готов приступить непосредственно к работам на объекте, он обязан уведомить об этом контролирующие инстанции (как минимум, за 7 дней до того, как рабочие зайдут на площадку). Основание — п. 5 ст. 52 ГрК РФ, п. 9.2 приказа Ростехнадзора от 31.01.2013 № 38.

К уведомлению необходимо приложить:

копию полученного разрешения на проведение реконструкции;
копию проекта будущего объекта;
журналы для регистрации выполненных работ;
заключение организации, проводившей экспертизу проектной документации.

Формально застройщик может не включать в пакет документов копии разрешения и экспертного заключения. Но важно понимать, что это может привести к затяжке с началом работ, так как сотрудники контролирующих инстанций все равно будут запрашивать их по каналам межведомственного взаимодействия.

Заключение

Изменить технико-экономические показатели (площадь, этажность, назначение) объекта капитального строительства позволяет реконструкция, проведенная в соответствии с действующим порядком.

Обязательное условие начала работ — получение разрешения. Выдаст его уполномоченный орган при местном муниципалитете. Но предварительно проектную документацию необходимо направить на экспертизу, в том числе экологическую.

Если уже в процессе реконструкции застройщик придет к выводу, что в уже подготовленный проект необходимо внести изменения, разрешение придется запрашивать заново.

Читайте также: