Чтобы владелец земельного участка мог законно им распоряжаться (продавать, дарить, завещать в наследство), землю необходимо регистрировать в Росреестре. Соответствующая запись включает основные данные об объекте недвижимости, среди этих размещенных данных — кадастровая оценка земельных участков.
Кадастровая стоимость — это стоимость земельного участка, которая установлена на основании государственной кадастровой оценки. Кроме того, её возможно определить при оспаривании итогов проведённого ранее расчёта стоимости, а также в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона №135 от 29.071998г.
Из чего складывается стоимость земли
Кадастровая оценка земельных участков подсчитывается, исходя из нескольких факторов, которые оказывают влияние на итоговую величину. Базовыми из них являются:
- Тип земельного участка. Он может территориально относиться к городу либо другому населенному пункту, иметь сельскохозяйственное назначение или относиться к иной категории;
- Местонахождение земли, её удалённость от ближайшего населённого пункта;
- Уровень развития окружающей инфраструктуры (наличие или отсутствие подъездной магистрали, близких остановок общественного транспорта, торговых и социальных объектов);
- Наличие или отсутствие инженерных коммуникаций (подведены ли газ, электричество, водопровод).
Отличия от рыночной стоимости
Методы оценки рыночной стоимости земельного участка отличаются от методов кадастровой оценки, следовательно, будут различаться между собой и сами стоимости. Рыночная стоимость — это, которая устанавливается на основе текущего состояния рынка земельной недвижимости в конкретном регионе. Главные отличия этих двух величин между собой:
- Разное целевое назначение. Государственная кадастровая оценка земельных участков осуществляется для установление стоимости, в зависимости от которой взимаются налоги и другие платежи. Она не ставит перед собой какие-либо другие цели. Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится, как правило, для совершения операции купли/продажи незадолго до неё;
- Кадастровая стоимость в большинстве случаев выше рыночной — часто существенно;
- Оценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется по усредненным показателям, поэтому она не всегда верно отражает его фактическую ценность. Кроме того, не берётся во внимание текущий спрос и состояние рынка земельных ресурсов;
- Кадастровую стоимость определяет решение государственной комиссии на основании выбранной методики. Рыночную стоимость назначает собственник или нанятый им профессиональный оценщик.
Кто устанавливает кадастровую стоимость земли
Оценка земельного участка по земельному праву проводится уполномоченными организациями и сотрудниками со стороны государства. В процедуре принимают участие инженеры и другие специалисты, работающие в региональных бюджетных структурах. Решение о проведении оценки кадастровой стоимости принимается региональными властями либо местным самоуправлением. Помимо этого, установление кадастровой стоимости обязательно в нескольких случаях, определенных действующим земельным законодательством.
Деятельность оценщиков осуществляется согласно ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Помимо этого, имеются подзаконные акты и положения, регламентирующие эту процедуру.
По факту проведения оценки оформляется отчет, который поступает на подписание в структуры исполнительной власти. После этого она может быть опубликована в открытых источниках.
Стоимость оценке земельного участка, решается индивидуально в каждом конкретном случае. Цена в пересчете на квадратный метр рассчитывается на основе информации, предоставленной специалистами и структурами местного самоуправления. Оценка земельного участка действует 5 лет, после чего она доступна для оспаривания кадастровой стоимости.
Подходы, технологии и методы оценки земельных участков
В методических указаниях, которые используют кадастровые инженеры, перечисляются рекомендуемые к применению основные подходы к оценке земельных наделов. Независимая оценка земельных участков является основанием для ее применения или письменного отказа одобрении отчета.
Подходы к оценке земельных наделов основаны на работе с несколькими приёмами. Принципы оценки земельных участков подразделяются на:
- Сравнительный. Он заключает в себя способы выделения, сравнения покупок/продаж;
- Доходный - учитывающий особенности оценки земельных участков, реализует способ остатка, капитализации дохода, предполагаемого применения при получении прибыли;
- Затратный. Применяется при подсчете цены замещения оптимизации земли способами остатка и выделения.
Те либо иные методы оценки земельных участков оценщики могут выбрать, исходя из собственных предпочтений, учитывая объем и достоверность собранной ими информации. Главный итоговый критерий – точность подсчёта, адекватность полученной конечной цены.
В рамках выбранной технологии применяются следующие методики:
- Методика сравнения продаж;
- Способ капитализации ренты земли;
- Метод выделения стоимости при оценке земельных участков;
- Методика распределения;
- Способ предполагаемого использования.
Это основные виды оценки земельных участков. Оценщик может воспользоваться каким-либо другим методом, отличных от этих. При этом он должен подробно раскрыть суть и принципы выбранного им способа.
Использование указанных выше методов выражается в следующем:
- При способе сравнения продаж кадастровая стоимость рассчитывается на основании продажных цен аналогичных земельных участков с учетом корректирующих коэффициентов (из-за разницы между данным участком и аналогичными);
- Выделение стоимости улучшений практикуется для застраиваемых земельных территорий с расчётом на экономически эффективное пользование и получение владельцем прибыли за счёт этого;
- Капитализация ренты обычно применима к незастроенным земельным наделам, предназначенных для сдачи в аренду или для другого способа получения денежных средств. Капитализация — в конкретном случае потенциальный размер будущей ренты, определяемый на момент проведения оценки. Во время расчета кадастровой стоимости размер ренты делится на специальный коэффициент;
- Метод распределения, применяемый при оценке земельных участков. Используется главным образом для застроенных территорий, в том числе по отношению к земле с возведенными на ней новостройками. Его суть состоит в определении соотношения стоимости самой земли и стоимости зданий, построенных на данной территории;
Метод предполагаемого использования можно применять к земельным наделам, пользование которыми в будущем может давать доход. В настоящее время это почти все земли — находящиеся под промышленными объектами, населёнными пунктами, предназначенные для сельского хозяйства и т. д. Способ заключается в определении наибольшей цены участки при его эффективном использовании.
Описание расчета и пример
Произвести точный расчёт смогут только профессиональные оценщики, которые используют описанные выше методы оценки стоимости земельных участков. Однако примерно (с небольшими погрешностями) кадастровую стоимость земли возможно рассчитать с помощью несложной формулы.
Эта формула следующая:
Ks = S * (Ri + Rr) * K.
Ks – искомая кадастровая стоимость (в рублях);
S – площадь земельного участка (в м2);
Ri – показатель, учитывающий наличие и развитость инфраструктуры (в руб/м2);
Rr – показатель, учитывающий географическое расположение и местоположение участка (в руб/м2);
K – переходной коэффициент, который отражён в государственной классификацию.
В этом случае:
Ks = 600 * (1500 + 1200) * 2 = 3 240 000 рублей.
Заключение
Кадастровая оценка земельных участков проводится государственными органами каждые 5 лет. На её основе формируется представление о текущей стоимости расположенных на территории страны и отдельных земель, вносятся необходимые записи в кадастровый реестр.
Учитываются все значимые и освоенные участки земли в населенных пунктах и за их пределами — принадлежащие государству, предприятиям, частным лицам. Цель данной процедуры для государства — решение глобальных экономических задач, получение исчерпывающей информации о состоянии земельных ресурсов страны. Владельцам земли информация о кадастровой стоимости важна для определения величины налога на участок в соответствии с главой 31 Налогового Кодекса России.
Стоимость земли может быть изменена в случае изменения основных данных о наделе — смены вида его разрешенного использования, перевода участка в другую категорию, существенного изменения окружающей инфраструктуры, корректировки площади при изменении границ.
Оценка кадастровой стоимости осуществляется в полном соответствии с Законодательством РФ, другой нормативно-правовой документацией.
