Траншевая ипотека: что это, выгодна ли она застройщикам и покупателям

С 2021-2022 годов потенциальным покупателям квартир в России впервые предложили взять нестандартную, траншевую ипотеку.

И даже через почти 2 года заемщикам доступно всего несколько программ от ограниченного количества банков. Представители Центробанка и правительственных кругов еще неохотно дают свою оценку новому кредитному продукту. Покупатели квартир предпочитают подавать заявки на финансирование в рамках пока еще действующих программ с государственной поддержкой, например, для семей с детьми.

Но, возможно, потенциальным заемщикам стоит более тщательно изучить, что же скрывается под определением «траншевая ипотека», можно ли ее досрочно гасить, кто из банков и какую сумму готов предоставить. Ведь государство не будет бесконечно субсидировать покупки квартир или строительство частных домов. Либо однажды может оказаться, что требования по таким программам существенно ужесточены.

Траншевая ипотека : что это такое простыми словами

Застройщики начинают продавать квартиры в будущем жилом комплексе практически сразу после утверждения проектной документации, когда на стройплощадке нет еще даже котлована. Покупатели достаточно охотно подписывают ДДУ на этом этапе, рассчитывая существенно сэкономить на стоимости квадратного метра. А так как своих денег обычно не хватает, будущие собственники обращаются в банки для оформления ипотечного кредита.

Но на строительство многоквартирного дома (25-30 этажей) требуется не менее 2-3 лет. Все это время заемщик выплачивает банку кредит за квартиру, которой у него еще нет. А кредиторы на время до сдачи объекта в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет еще и повышают процентную ставку, страхуя свои риски. И даже в ситуации, когда застройщик объявляет себя банкротом, дольщик все равно вынужден вносить платежи по графику.

В качестве решения подобной проблемы и для снижения финансовой нагрузки на заемщиков и введена траншевая ипотека. Ее суть проста. Весь ипотечный кредит делится на две неравноценные части. При подписании ДДУ банк перечисляет застройщику не более 30% от стоимости выбранного объекта. Как показывает практика, первый транш может составлять и менее 5% от суммы по договору. Оставшуюся часть девелопер получит только после завершения строительства. И, пока квартира не стала собственностью покупателя, он будет платить проценты, начисленные на первую перечисленную сумму.

Расчеты по траншевой ипотеке могут быть самыми разными. Единых стандартов в данном вопросе нет. Заемщику могут предложить:

• Подписать один кредитный договор на всю сумму заимствования или два — отдельно на каждую часть.
• Существенно отличающиеся процентные ставки по траншам.

Обязательным остается первоначальный взнос. Из собственных средств покупатель вносит не менее 10-15% от стоимости выбранного объекта.

Право собственности регистрируется после сдачи дома в эксплуатацию. Но, пока заемщик не расплатится с банком, квартира будет находиться в залоге.

Для застройщиков при использовании траншевой ипотеки ничего не меняется. Деньги покупателей в любом случае зачисляются на эскроу-счета. Продавец получит их только после сдачи объекта в эксплуатацию. Первый транш нужен, чтобы подтвердить намерение конкретного гражданина купить квартиру в строящемся доме.

Когда условия траншевой ипотеки выгодны для покупателя

Предполагается, что новый банковский продукт будет интересен сразу нескольким категориям покупателей квартир:

1. Лица, вынужденные снимать жилье на время строительства дома. Они получают возможность не вносить ипотечные платежи, а накопить некоторую сумму за 2-3 года, например, на ремонт или досрочное погашение основного долга.
2. Инвесторы. Ведь есть и те, кто покупает квартиру на этапе котлована, а потом перепродает ее уже на этапе сдачи дома в эксплуатацию. При удачном стечении обстоятельств вторая часть кредита может и не потребоваться. Если же заемщику и придется ее оформлять, то можно вернуть деньги банку в самые короткие сроки, существенно сэкономив на процентах.

Ко второй категории можно отнести и тех, кто располагает, например, небольшой квартирой, но планирует продать ее, чтобы направить средства на досрочное погашение траншевой ипотеки. Например, сразу после оформления права собственности на объект в новостройке. В этом случае банк еще не успеет начислить проценты в значительной сумме.

В чем подвох траншевой ипотеки

Казалось бы, новый банковский продукт должен стать объектом пристального внимания со стороны и покупателей квартир, и девелоперов. Но пока ожидания превышают результат. С настороженностью к траншевой ипотеке относятся и в Центробанке.

Еще в конце 2022 года своими опасениями поделилась Э. Набиуллина. Она отметила следующие недостатки подобного варианта финансирования строительства жилья:

1. Застройщики не получают деньги, необходимые для начала работ. На эскроу-счет может поступить только очень незначительная сумма, которой не хватит даже на закладку фундамента. Девелоперы вынуждены обращаться в банки для оформления кредита. Итог — повышение цен на жилье для всех, а не только тех, кто хочет воспользоваться траншевой ипотекой.
2. Усиливаются спекулятивные настроения. На рынок в ближайшее время выйдут физические и юридические лица, желающие заработать на перепродаже квартир в новостройках. Результат — дополнительный рост цен. И его не компенсирует даже снижение процентных ставок по программам с государственным участием.
3. Покупателей вводят в заблуждение, не давая полную информацию о том, как работает траншевая ипотека. Многие покупатели не имеют даже минимальных знаний в сфере экономики и кредитного финансирования. И они будут реагировать только на возможность приобрести квартиру и практически ничего не платить за нее в первые годы. Но может оказаться, что условия по второму траншу менее выгодны, чем по действующим ипотечным программам. Нельзя исключать и вероятность того, что общая переплата по таким кредитам будет намного выше, чем изначально планировал заемщик.

От высокопоставленных членов правительства и Центробанка все чаще звучат предложения ограничить для банков и непосредственно застройщиков возможность введения программ с искусственным уменьшением платежей в первые годы финансирования.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки в 2023 году

Как и любой иной, этот кредитный продукт имеет свои преимущества и недостатки.

Сначала — плюсы:

• У покупателя есть возможность закрепить за собой квартиру, не опасаясь роста цен: рыночных и от застройщика по мере готовности объекта.
• Застройщики не затягивают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Ведь они заинтересованы в получении второй части транша.
• Заемщик может не тратить ресурсы на обслуживание кредита в ситуации, когда квартира еще отсутствует, и нет возможности даже приступить к ее ремонту.

Но, чтобы определить, выгодно или нет покупать квартиру с траншевой ипотекой, необходимо учесть и минусы предложений. И, как полагают эксперты в сфере кредитования, их намного больше, чем положительных моментов:

• Для второго транша банки могут установить более высокую процентную ставку, чем для первого. Она может быть выше даже средней по рынку.
• Анализ действующих предложений показывает, что финансовые учреждения не слишком активно используют новый продукт. Они предпочитают работать по собственным программам с отдельными, проверенными застройщиками.
• Количество предложений от девелоперов сильно ограничено. В разных источниках есть данные о том, что работать с двумя платежами готовы от 10 до 20 процентов застройщиков.
• Условия двухтраншевой ипотеки зачастую противоречат требованиям актуальных программ с участием государства, например, семейной, с детьми, дальневосточной, для IT-сферы и т. д. Совместить их не получится, как минимум, на первом этапе кредитования.

Самый же главный минус нововведения — ожидаемый рост стоимости жилья. И чем популярней будет такой способ финансирования среди заемщиков, тем активней будут подниматься цены.

Какие банки дают траншевую ипотеку

Точно ответить на этот вопрос невозможно. Анализ информации на сайтах наиболее крупных банков показал, что траншевая ипотека, если и есть, то в отдельную программу нигде не выделена.

Сбербанк предлагает своим клиентам купить квартиру у застройщиков-партнеров банка и получить скидку либо до 4 п. п. на время, пока не завершено строительство дома, либо до 1,4 п. п. на все время кредитования. Обязательное условие — страхование жизни и здоровья заемщика. Информация о том, в один транш или два выплачиваются деньги, на официальном сайте банка отсутствует.

Похожее предложение размещено и на сайте Совкомбанка. Если заемщик подключается к услуге «Снижение процентной ставки» и акции «Выгодная ипотека с Халвой», он может рассчитывать на ставку от 6,99% годовых на первые 3 года кредитования. Обязательное условие — страхование не только непосредственно квартиры, но и жизни и здоровья заемщика.

Нет и однозначных данных о том, у каких застройщиков в 2023 году есть траншевая ипотека. На сайтах наиболее крупных застройщиков — ГК «Самолет», А101, ООО «КВС», ГК ЛСР и т. д. — есть предложения, относящиеся к льготному кредитованию в сотрудничестве с разными банками. Но информация именно о финансировании в два транша нигде официально не анонсирована.

Заключение

В 2021 году в России появился новый кредитный продукт — траншевая ипотека. Она адресована тем, кто покупает квартиру на этапе строительства дома. Суть программы в том, что всю сумму по договору банк перечисляет застройщику в два этапа:

• Небольшая часть поступает на эскроу-счет застройщика при подписании ДДУ.
• Основную сумму девелопер получит, когда дом уже будет подготовлен к сдаче в эксплуатацию.

Пока квартире не присвоен кадастровый номер, заемщик возвращает банку только первоначальный транш и начисленные на него проценты. И уже после перечисления застройщику второй (основной) суммы траншевая ипотека платится в соответствии с банковским договором.

Отношение к новому кредитному продукту у экспертов в финансовой сфере неоднозначное. Многие полагают, что широкое распространение подобных программ приведет к существенному удорожанию недвижимости, как минимум, новостроек. Следом можно ожидать роста цен и на вторичном рынке. И в конечном счете возможная экономия на процентах во время строительства дома обернется переплатой в сотни тысяч рублей для всех покупателей недвижимости.

Читайте также:

• Что такое жилищный сертификат: кто имеет право на его получение, можно ли его обналичить
• Как зарегистрировать ребенка по месту жительства
• Единое землепользование и земельные участки - понятие и выделение