Взять ипотеку без первоначального взноса в 2023 году

Покупка квартиры в ипотеку предполагает, что у покупателя есть на руках достаточно крупная сумма денег. Он обязан оплатить самостоятельно не менее 15-20% от стоимости недвижимости — не менее 500 тыс. рублей. Но не у всех есть возможность собрать такую сумму. И неизбежно приходится выяснять, можно ли и на каких условиях в 2023 году взять ипотеку на покупку квартиры без внесения первоначального взноса.

Однозначного решения в данном случае нет. Но есть несколько вариантов, среди которых можно подобрать подходящий для себя.

Почему банки настаивают на наличии первоначального взноса

Рынок недвижимости не отличается стабильностью. Да и заемщик сегодня может получать зарплату в сотнях тысяч рублей, а в следующем месяце работодатель уведомляет его о предстоящем сокращении штатов. И очень скоро оказывается, что благонадежный (в недавнем прошлом) клиент переходит в разряд должников.

Банк подает на него в суд, изымает квартиру и выставляет ее на торги. Но оказывается, что за несколько лет рыночная стоимость объекта несколько снизилась. В результате заемщик остается без жилья, а кредитор не может вернуть свои средства в полном объеме.

Чтобы свести к минимуму вероятность подобных ситуаций, в большинстве программ ипотечного кредитования и предусмотрен первоначальный взнос. Так называют часть стоимости приобретаемой квартиры, которую заемщик обязан внести из личных накоплений. Именно поэтому и невозможно сказать, какие банки и кому дают ипотеку без первого взноса. Финансисты в этом просто не заинтересованы.

У первоначального платежа есть сразу несколько предназначений:

Заемщик еще раз подтверждает свою платежеспособность. Ответственные лица кредитора убеждаются, что потенциальный клиент способен накопить крупную сумму денег. Значит, он умеет распоряжаться получаемым доходом, и с большой долей вероятности не будет допускать просрочек после подписания договора.
Повышается ликвидность квартиры. Это становится важным в случае, если заемщик перестает соблюдать график платежей. Квартиру приходится продавать, и зачастую цена будет ниже той, что заявлена в договоре между продавцом и покупателем. Первоначальный взнос и нужен, чтобы покрыть эту разницу.

Выдача ипотечного кредита — это целый комплекс рисков для кредитора. Если клиенты берут ипотеку без первоначального взноса, финансовая организация может потерять, если не все деньги по кредиту, то значительную их часть.

Тем, кто вносит свои средства в значительной сумме, займодавцы в некоторых ситуациях готовы даже снизить процентную ставку или повысить доступный лимит. Если же заемщик ограничивается минимальным взносом или вообще хочет обойтись без него, проверять его платежеспособность будут особенно тщательно. И вероятность отказа по любым основаниям существенно повышается.

Что делать, если у покупателя нет денег на первоначальный взнос

Сразу нужно отметить, что в 2023 году ни у одного из крупных банков нет массовых программ ипотечного кредитования без использования собственных средств заемщика. Возможны отдельные предложения, но их скорее можно считать исключением.

Конечно, можно сказать, что клиент должен накопить некоторую сумму на оплату первоначального взноса. Но это не всегда возможно. Например, квартиру нужно купить срочно после рождения детей или при наличии иных семейных обстоятельств.

Чтобы не тратить время на ожидание, покупатель квартиры может использовать следующие способы.

Оформление потребительского кредита

Этот вариант кажется самым простым и очевидным для тех, кто думает, реально ли взять ипотеку без первоначального взноса в банке, бывают ли такие программы. Заемщик предварительно обращается в любую финансовую организацию и запрашивает потребительский кредит. Полученные средства он использует в качестве первого взноса.

На практике подобный способ действия сопряжен со множеством недостатков, например:

Выплачивать придется не один, а сразу два кредита;
Из-за того, что у заемщика уже есть действующий договор, может оказаться, что ежемесячная долговая нагрузка превышает 50% от имеющегося дохода. Банк может либо вообще отказать в предоставлении ипотечного кредита, либо снизить лимит, либо потребовать предоставить еще одного созаемщика или поручителя.

Можно, конечно, в дальнейшем объединить оба кредита (потребительский и ипотечный) в рамках одного обязательства. Но эта процедура сопряжена с расходами. К тому же заемщику заново придется подтверждать свою платежеспособность. Именно поэтому большая часть банковских юристов считает, что не стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса, если для этого приходится прибегать к заемным средствам, даже если их можно взять по достаточно низкой ставке.

Можно, конечно, оформить потребительский кредит на мужа/жену. Но специфика ипотеки в том, что супруг/супруга в обязательном порядке (за редким исключением, например, при наличии брачного договора) становятся созаемщиками. Значит, текущий банк учтет все кредиты, выданные членам семьи.

Займ у родственников, друзей, знакомых

Чтобы не обращаться в банк, можно попробовать занять нужную сумму у родных или знакомых. Но не стоит забывать, что ее тоже придется отдавать. К тому же и физические лица часто дают деньги в долг только под проценты.

Что точно не стоит делать — это обращаться в МФО или к частным кредиторам. Первые предоставляют деньги только под очень высокие проценты (до 365% годовых), вторые — только под залог. В результате вместо первоначального взноса можно получить очень значительный долг или вообще лишиться уже имеющегося имущества.

Оплата первоначального взноса за счет средств семейного сертификата

Семьи с детьми в России могут рассчитывать на получение материнского или семейного сертификата. При рождении второго, третьего или последующего ребенка родители могут максимально получить 775 628,25 рублей. Эти деньги в числе прочего можно использовать для улучшения жилищных условий, в том числе для внесения первоначального взноса.

Но заемщику нужно учитывать ряд моментов:

Разрешение на использование средств сертификата ранее давал Пенсионный фонд. Сейчас эта функция передана Социальному фонду РФ;
Деньги наличными не выдают. Их зачисляют на специальный счет. Потом их сможет получить только продавец квартиры. На все необходимые проверки требуется не менее 1-1,5 месяцев;
Средства маткапитала нельзя использовать при покупке жилья у родственников или иных взаимозависимых лиц;
В небольшом населенном пункте средств сертификата хватит для внесения первоначального взноса. Если речь идет о сделке в крупном городе, этого может быть и недостаточно.

Тем, кто думает, можно ли и как оформить ипотеку без внесения первоначального взноса из собственных средств, но с применением материнского капитала, нужно учитывать один момент. В купленной квартире необходимо выделить доли детям. Если это сделать, продать жилье потом будет затруднительно. Если же не выделить, у прокуратуры и Соцфонда будут основания опротестовать любые сделки с данной квартирой.

Военная ипотека

Военнослужащие — одна из основных категорий заемщиков, кому банки дают ипотеку без первоначального взноса. Но и здесь есть свои тонкости.

Кадровые военные и лица, служащие по контракту, через 3 года могут стать участниками накопительной ипотечной системы. И далее государство будет ежемесячно перечислять на индивидуальный счет конкретного военнослужащего определенную сумму в рамках лимита.

Далее накопленные средства можно использовать для погашения уже имеющегося ипотечного кредита или в качестве первоначального взноса при оформлении нового.

Предоставление дополнительного залога

В наличии нет необходимой суммы денег. Но заемщик располагает некоторой недвижимостью, представляющей интерес для кредитора.

Но не стоит спешить использовать онлайн-калькуляторы, чтобы рассчитать сумму ипотеки без внесения первого (первоначального) взноса. Банк примет имущество в залог при выполнении следующих условий:

В приоритете — квартиры, таунхаусы в новостройках.
В числе сособственников или прописанных нет детей. Изъять такое жилье для продажи через торги даже при наличии судебного решения практически невозможно.
Все совладельцы согласны на передачу имущества в залог.
Отсутствуют аресты, иные обременения, наложенные судом, приставами-исполнителями, иными структурами.

Основной минус данного способа в том, что по подобным программам банки выдают кредиты в размере не более 60-70% от стоимости залогового имущества. И именно заемщик будет оплачивать оценку объекта, покупать страховые полисы и т. д. Да и распоряжаться квартирой или иной недвижимостью, пока не снято обременение, не получится.

Совместные акции банков и застройщиков

Девелоперы для привлечения внимания к своим домам или жилым комплексам периодически устраивают акции, в том числе совместно с кредитующими банками. Заемщикам предлагают купить квартиры на льготных условиях, например, со значительной скидкой. Возможно и получить ипотеку без первоначального взноса.

Но и здесь есть «подводные камни». В основном в рамках подобных акций предлагают приобрести неликвидные апартаменты, например, расположенные на первых или последних этажах, угловые, выходящие окнами на промышленные зоны и т. д.

Банк может выставлять и дополнительные условия тем, кто хочет купить квартиру без первоначального взноса. Например, заемщику предлагают застраховать не только собственно жилье, но и его титул, а также собственную жизнь и здоровье. И купить страховой полис нужно в определенной страховой компании.

Завышение стоимости объекта недвижимости

Этот способ относится к сомнительным. Тем не менее его достаточно часто используют. Суть варианта:

Покупатель и продавец в договоре указывают большую стоимость, чем квартира стоит на самом деле.
Продавец пишет расписку о том, что якобы получил от покупателя деньги в объеме предполагаемого первоначального взноса.
Банк принимает к сведению расписку о внесении аванса и предоставляет заемщику кредит в размере оставшейся суммы по договору.

Тем, кто думает, как взять ипотеку без первого взноса, нужно учитывать, что у данного способа недостатков больше, чем преимуществ. Основные из них:

Банки ориентируются не только на стоимость квартиры, обозначенную в договоре, но и на данные оценочных компаний. Оценщик же не захочет терять лицензию и не будет подделывать отчет.
Если по разным причинам сделку признают недействительной, продавцу придется вернуть деньги и по договору, и по расписке. Если же текущий собственник продает квартиру, не выдержав минимальный срок владения, ему придется платить налог даже с той суммы, что указана в договоре, а не получена фактически.

Льготные программы

На уровне государства время от времени действуют программы, целью которых является обеспечение жильем молодых семей. Им не дают квартиры, а выделяют субсидию в пределах 30-35% от стоимости недвижимости.

Но и здесь есть несколько существенных моментов:

Стать участником программы достаточно сложно. Заявитель должен относиться к так называемым «молодым специалистам». Возраст — не старше 35 лет.
У претендента на субсидию и членов его семьи не должно быть в собственности иной недвижимости, пригодной для проживания.
Участник программы должен иметь достаточный доход для последующего погашения ипотеки.

При наличии субсидии можно взять ипотеку и без собственных денег на оплату первого взноса. Но у варианта есть и существенный минус. Средства на реализацию программ выделяют регионы. И многое зависит от финансовых возможностей каждой отдельной области. Ждать субсидию приходится месяцами или годами.

Пошаговая инструкция, как оформить ипотеку без первоначального взноса

Начинать следует с выбора конкретного способа покупки квартиры. Следует оценить вероятность участия в определенной программе, например, помощи молодым семьям либо кредитования под залог имеющегося имущества. Можно проверить информацию о текущих акциях на сайтах застройщиков и т. д.

Если подходящий вариант выбран, далее остается:

Выбрать кредитующий банк. Специалисты рекомендуют по возможности обращаться в те структуры, с которыми ранее заемщик сотрудничал. Конечно, например, Сбербанк или ВТБ чаще проводят разнообразные акции. Но они очень тщательно проверяют заемщиков и отказывают в кредитовании при наличии минимальных сомнений.
Подготовить документы: Заемщику придется подтвердить доход. Банк может не ограничиться справкой 2-НДФЛ, а запросить копию всех листов трудовой книжки. А если гражданин планирует получить деньги под залог имеющегося имущества, потребуются выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на недвижимость. Также необходимо разрешение от Социального фонда (при использовании маткапитала) или Росвоенипотеки (для военнослужащих).
Заключить договоры: купли-продажи и кредитный. Также необходимо будет застраховать объект покупки и зарегистрировать обременение в Росреестре.
Вносить платежи в соответствии с имеющимся графиком.

Заключение

В 2023 году граждане России могут не тратить время на поиски информации, какой банк дает ипотеку на покупку квартир без первоначального взноса. Ни одна финансовая организация не проводит подобные акции массово.

Но, если у заемщика нет собственных денег, он может выбирать из следующих способов:

Предварительное получение нецелевого кредита. Получателем может быть даже не член семьи заемщика.
Использование средств семейного сертификата. Сделку в этом случае одобряет не только банк, но и Социальный фонд России.
Обращение к родственникам, друзьям, знакомым с целью займа нужной суммы. МФО лучше исключить из списка возможных кредиторов.
Использование военной ипотеки. Потребуется разрешение от Росвоенипотеки.
Передача банку в залог иного имущества: квартиры, частного дома, коммерческой недвижимости. Если в наличии есть ликвидный залог, можно не беспокоиться о том, есть ли в банках вообще ипотека без первоначального взноса.
Покупка квартиры в рамках совместной акции банков и застройщиков.

Читайте также:

Даст ли банк ипотеку, если нет денег на первоначальный взнос