Проверить квартиру на обременение перед покупкой

Приобретение жилья – это ответственный шаг, к которому человек часто идет годами, если не десятилетиями. И будет весьма неприятно, приобрести в этом случае «кота в мешке». Причем, к этим своеобразным «котам» могут относиться не только мошеннические действия или плохое состояние вторичного жилья, но и различные обременения.

Что это такое, чем грозит, а также, как проверить есть ли обременение на квартиру?

Что такое обременение

Юридически – это ограничение прав владельца. В ряде случаев тот, кто продает вам квартиру или иной объект недвижимости даже фактически не является владельцем. Например, ипотечное кредитование. Если заемщик внес только первый взнос, допустим, в размере 20%, то остальная сумма пока принадлежит банку. И он с этой точки зрения владеет квартирой. И такую залоговую недвижимость тоже можно продать, но очевидно, что новый владелец также будет весьма ограничен в правах.

Однако, в случаях наличия ограничений прав, они зачастую касаются непосредственно права распоряжения. То есть, имущество нельзя продать, подарить, передать без разрешения стороны, которая обладает правами-источниками обременения. В случае ипотеки – банк, ареста – государственные органы, ренты – владелец-иждивенец и так далее.

Подобная ситуация может создать массу неприятных проблем, поэтому перед покупкой нужно проверить находится ли квартира в обременении. В противном случае возможна, масса неприятных исходов.

Что будет, если купить недвижимость под обременением

Подобная ситуация касается не только квартиры. Под ограничение также могут попасть и иные объекты недвижимости – коммерческие площади, земля, частный дом, комната в помещении или процентная доля.

При покупке такой недвижимости возможны следующие исходы:

Вы просто не станете собственником площади. То есть, договор будет считаться недействительным, раз продавец не имел прав его заключать. Поэтому данную схему можно смело отнести к мошеннической. При регистрации права собственности в МФЦ или регистрационной палате ограничение зачастую всплывает, поэтому сделка не будет заключена. Но из-за ошибки или халатности это могут и просмотреть. Плюс, некоторые граждане не совсем понимают, как протекает передача прав собственности, поэтому после заключения договора купли-продажи и передачи денег даже не обращаются за свидетельством о праве собственности.
Вам придется выплачивать долги. Если речь идет об ипотечном кредитовании или других видах залоговых кредитов, а также наличия долгов в коммунальные службы, вам необходимо будет погашать долговые обязательства вместо заемщика. Ведь они привязываются не к личности, а к имуществу, обеспечивающему кредит. Либо квартиру просто взыщут в судебном порядке. В этом варианте предусматривается переуступка требований, которая также должна быть зафиксирована на договорной основе. В сделке участвуют не 2, а 3 стороны – продавец, покупатель и кредитор.
Вам придется договариваться со сторонами, имеющими права на недвижимость. Например, несовершеннолетние дети, прописанные в квартире, либо собственник по договору ренты. А также долевые собственники. Тут в каждом случае итог будет индивидуальный.

Предварительный договор

Отличный способ, если ограничения на себя перенимать вы не хотите. Вы можете заключить предварительный договор, обязывающий стороны заключить куплю-продажу на определенных условиях к выбранной дате. И одним из условий и будет полное снятие всех ограничений ввиду действий продавца. Для этого нужно проверить снятие обременения с квартиры, проверка в принципе не занимает много времени, ее легко можно провести за день до сделки.

Но, в принципе, даже покупка жилья с ограничениями не несет ничего страшного, если вы заранее это знали и готовы к такой сделке. Ведь, вы можете перекупить, например, ипотечный долг. В ряде случаев это будет более выгодный ход, чем приобретения жилья в ипотеку самостоятельно.

Пример:

Вы готовы внести сразу 70% суммы. А лишь под оставшиеся 30% от стоимости взять кредит. Но банки не готовы идти на такие условия по ипотечной ставке, они могут выделить вам остаток суммы только в качестве обычного потребительского кредита или даже залогового. В обоих случаях размер выплат будет существенно больше, что не очень приятно.

Но, если вы найдете продавца, который уже выплатил 70% суммы, но дальше просто не способен погашать долговые обязательства, то перекупив его кредит вы как бы возьмете ипотеку всего на 30% стоимости жилья. Внесете остальные платежи за него по приятной ставке, а на руки владельцу отдадите лишь деньги за стоимость жилья, а не уже погашенные проценты. Это вполне нормальная практика.

Как только погасите кредит, не забудьте проверить, что обременение с квартиры снято.

Виды обременений

Какие именно ограничения могут быть наложены на объект. В зависимости от них определяется сразу несколько факторов.

Это:

теоретическая возможность продажи даже с разрешения;
резонность подобной покупки;
сложность снятия ограничений.

Залог/ипотека

Наиболее распространенный вид. В этом случае владелец приобрел имущество не на свои, а на кредитные деньги. В роли кредитора может выступать как банк либо иное финансовое учреждение, так и физическое лицо. Без его согласия сделка купли-продажи невозможна. Учтите, что банку в большинстве случаев неважно, кто станет новым приемником долга. Но он все равно проверит его платежеспособность, как минимум запросит справку 2-НДФЛ.

Впрочем, количество документов для проверки напрямую зависит от суммы остатка долга. В большинстве случаев прошлый должник просто не мог выплачивать обязательства, поэтому переуступка банку выгодна. А вот физическое лицо, если именно оно выступает кредитором, может рассуждать не только с точки зрения финансовой выгоды. Возможно, прошлому должнику он доверял, а нового не знает. Поэтому уговорить его на согласие не всегда просто.

Арест

Более сложная ситуация. Арест накладывается судебными приставами на основании судебного решения. И снять его также могут только они, после того как источник судебного разбирательства будет устранен. Чаще всего это такая же задолженность. Перед банком, другим кредитором или коммунальными службами. Плюс, это может быть долг, в котором имущество не выступает залогом.

Например, арест происходит при процедуре банкротства, чтобы потенциальный банкрот не избавился от имущества.

Собственно, переуступка тут невозможна. Учтите, что купить квартиру под арестом нельзя, если вы заключите такую сделку, она не будет иметь юридической силы. Да и снять арест вы, как новый собственник, не можете. Поэтому в данном случае используйте либо предварительный договор, либо заключайте сделку после того, как человек закроет судебные предписания. И после этого обязательно нужно проверить сняли ли обременение с квартиры.

Рента

Особый вид договора, при котором одна сторона – собственник, получает финансовое содержание от второй. Деньги обычно направляются на покупку товаров первой необходимости, продовольствия и лекарственных средств. При ренте также возможен и уход за недееспособным человеком. В итоге новый собственник признается таковым только после смерти предыдущего. На практике рента чаще всего используется престарелыми гражданами. Они получают уход и содержание, взамен передают недвижимое имущество после своей смерти.

В случае ренты речь даже идет не о покупке жилья, как такового, скорее, вы просто принимаете обязанности по уходу и содержанию вместо другого человека. И теперь вы претендуете на жилье в качестве наследника.

Аренда

Самый простой вид ограничений. Арендодатель не имеет права продать или передать свою собственность, пока в ней проживает другое лицо по договору аренды. Причем некоторые виды аренды предусматривают сроки до года и более. Конечно, в 90% случаев вы всегда можете договориться. Арендодатель чаще делает это сам, просто возвращает деньги арендатора за определенный период и просит найти другое жилье.

Проблема лишь в том, что сведения в ЕГРН обновляются не так часто, поэтому даже если аренда расторгнута, увидеть это документально часто можно только через месяц.

Скрытие виды ограничений

Примечательно, что такие типы обычно даже не указываются в выписке. Поэтому, если вы даже решили проверить обременение на квартиру по адресу через Госуслуги, Росреестр или иную инстанцию – вы вряд ли о них узнаете.

Это:

Коммунальные задолженности. Да, в договоре продавец по правилам обязуется, что их нет, но что мешает ему соврать.
Наличие права пожизненного проживания по завещанию.
Прописанные несовершеннолетние дети.
Несовершеннолетние дети, получившие долю в квартире благодаря материнскому капиталу.

Эти моменты придется проверять уже лично, для этого есть различные платные сервисы. Либо обращаться к риелтору, зачастую они берут на себя такие обязанности.

Как проверить обременения на квартиру

Для этого нам нужна выписка из ЕГРН, которая имеет особую графу о действующих обременениях. В них прописываются все ограничения подробно, по крайней мере, если используется новая форма выписки. В старой форме в графе часто просто прописывали фразу «прочие обременения», что не дает ровным счетом никакой информации. Поэтому, если к вам попадет выписка в таком виде, просите новую форму.

Для получения искомой информации есть три варианта:

Росреестр, проверка квартиры на обременение по кадастровому номеру или по адресу не занимает много времени, доступна удаленно. Посещать никакие инстанции не нужно. Просто переходим на сайт Росреестра, открываем вкладку справочной информации по объектам недвижимости в онлайн режиме. В ней вводим адрес или кадастровый номер. Отправляем запрос. В ответе помимо иной информации будет строка с действующими ограничениями. Но учтите, что информация на сайте (не в самой базе ЕГРН) обновляется очень долго. В среднем 1-1.5 месяца.
МФЦ. Вот тут онлайн формы нет, придется отправляться в отделение лично, вооружившись паспортом. И там заполнить бланк заявления, подождать некоторое время (иногда придется даже прийти на другой день) и получить заветную выписку.
Через платные сервисы. Быстро, актуально, но стоит денег. Если вы не спешите, лучше используйте два первых варианта. Либо придется раскошелиться на 500-1000 рублей. Сервисы в принципе не сильно отличаются от сайта Росреестра, просто информация на них обновляется быстрее, примерно за 10-15 дней. И проверить наличие обременения на квартиру получится раньше.

Заключение

Всегда проверяйте недвижимость полностью перед приобретением. Все же это серьезная покупка, которая случается не так часто в жизни. Поэтому проявите усердие, постарайтесь проверить все обременения, в том числе, скрытые. Впрочем, иногда обременение – это плюс, а не минус, как описанная выше ситуация с экономией на ипотечном кредитовании через переуступку прав.

Чек-лист

Что такое обременение на квартиру?

Это ограничение права распоряжения собственника. Он не может ее продать, подарить или передать без разрешения третьего лица.

Что можно делать при наличии обременения?

Мелкий ремонт, обустройство. Можно проживать и даже сдавать квартиру. Но продать или подарить, равно как и вносить изменения в технический план путем перепланировки – нельзя.

Можно ли снять обременение?

Да, в большинстве случаев ограничения касаются кредитных обязательств. Достаточно закрыть долг, чтобы избавиться от них.

Как проверить квартиру на обременение перед покупкой самостоятельно по кадастровому номеру?

Для этого вам необходимо использовать сайт Росреестра, раздел – «справочная информация по объектам недвижимости онлайн», либо лично обратиться в МФЦ с заявлением.

Читайте также: