Виды разрешенного использования земельных участков: что нужно знать владельцу

Стоимость сотки земли во многих регионах измеряется в сотнях тысяч и миллионах рублей. И у собственников часто возникает соблазн изменить самостоятельно целевое назначение своего имущества, получить от обладания им максимальную пользу. Но потом владельцы земельных участков получают постановления о штрафах за их использование не по целевому назначению.

Происходит это, например, из-за того, что на участке, отведенном для огородничества, владелец решает разместить жилой дом. Либо сельхозугодья передаются застройщику в долгосрочную аренду с правом возведения многоэтажного жилого комплекса.

Чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, целесообразно заранее узнать, как официально разрешено использовать объект. А потом не нарушать требования законодательства.

ВРИ (иногда в совокупности с иными данными) определяет:

1. Какую площадь может занимать участок. Закон ограничивает и максимальное, и минимальное значения.
2. Возможность строить жилые, производственные и общественные здания, объекты хозяйственного назначения.
3. Кадастровую стоимость участка.

ВРИ обязаны учитывать государственные и муниципальные структуры, предоставляя их в пользование гражданам и юридическим лицам. Но в то же время в отдельных ситуациях закон разрешает смену целевого назначения земельного участка. Процедура длительная, но после ее завершения собственник может больше не опасаться штрафов со стороны контролирующих инстанций.

Немного общей информации

В соответствии с действующей редакцией ст. 7 Земельного кодекса все земли России относятся к одной из следующих категорий:

1. Сельхозназначения. Это — поля, пастбища (в том числе для северных оленей), территории скотоводческих хозяйств, виноградники, птичники и т. д. В эту же категорию отнесены фермы по разведению рыбы и т. д.
2. Населенные пункты. На подобных участках можно строить жилые и общественные здания, оформить постоянную или временную регистрацию.
3. Промышленного назначения. Название говорит само за себя. Жилому объекту здесь не место, а для огромного завода найдется. Здесь же можно возвести электростанцию, выстроить объекты оборонного значения и т. д.
4. Особо охраняемые. В стране много музеев под открытым небом, например, раскопок древних поселений. В эту же категорию можно включить национальные парки, территории, предназначенные для отдыха, туристических или спортивных целей.
5. Леса. Это — не только огромные массивы тайги, но и рощи посреди полей, лесополосы и многое другое.
6. Водные объекты. К данной категории относятся все естественные водоемы в стране, включая болота, ручьи и т. д.
7. Запас. Эти земли никто и никак не использует. На них нельзя строить, пасти коров, добывать полезные ископаемые и т. д. Но иногда для них осуществляется изменение целевого назначения земельных участков. Только после этого здесь можно вести какую-либо хозяйственную деятельность.

Категория — это достаточно обширное понятие. Для рядового собственника земельного участка более важна иная информация. Ему нужно учитывать, что все муниципалитеты, сельские районы поделены на территориальные зоны (ТЗ).

Все виды ТЗ, их состав обозначены в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ. Деление муниципалитета или сельского района на территориальные зоны можно назвать градостроительным зонированием. Его результаты отображают на специальных картах Правил землепользования и землеустройства (ПЗЗ).

Градостроительный регламент: его состав и назначение

Каждая зона существует в определенных границах. Внутри нее на уровне муниципальных или иных органов власти формируется порядок оборота земельных участков, их целевое назначение и виды разрешенного использования. Эту информацию закрепляют в градостроительном регламенте.

Обязательные разделы:

• Разрешенная площадь объектов недвижимости.
• Ограничения в части строительства. Например, среди жилых домов нельзя возвести очистные сооружения, а коммерческий объект построить на территории промзоны. Для всех ОКС в регламенте указывают максимально допустимое количество этажей, их площадь и т. д.

Градостроительный регламент не является самостоятельным документом, а включается в Правила землепользования. Соответственно, чтобы узнать, какие виды деятельности разрешены на конкретном участке, какие здания можно строить, потребуется выписка именно из ПЗЗ применительно к нужной территориальной зоне (можно ориентироваться на кадастровый номер участка).

Виды разрешенного использования для участков земли

При выборе конкретных вариантов целевого использования земель учитывают:

• Требования ЗК РФ и ГрК РФ.
• Условия сложившиеся на определенной территории в течение предшествующих десятилетий, а часто и веков. Например, если в некотором районе несколько десятилетий функционировал сталеплавильный комбинат, не имеет смысла возводить на его месте горно-лыжный комплекс.
• Требования Классификатора ВРИ.

Классификатор действует в России с 2014 года. В него периодически вносятся коррективы. Последние утверждены Приказом Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412.

В Классификаторе каждому ВРИ присвоен отдельный цифровой код. И здесь нельзя перепутать даже одну цифру. Достаточно даже одного знака, чтобы целевое назначение земельного участка изменилось кардинально.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ все ВРИ делят на 3 группы:

• основные;
• условно-разрешенные;
• вспомогательные.

Важно отметить, что все виды обязательно выбирают из Классификатора. ВРИ, который в одной зоне будет основным, в другой останется только вспомогательным.

Важный момент! Данные об основных и условно-разрешенных видах вносятся в ЕГРН. И актуальны именно с момента официальной регистрации. Вспомогательным видам регистрация не требуется. Они неразрывно связаны с основными ВРИ. Получить данные о конкретном участке (по адресу или кадастровому номеру) можно здесь.

Основные виды разрешенного использования

Для выбора основного вида следует внимательно изучить действующий градостроительный регламент. Основание — п 2.1 ст. 37 ГрК РФ. Покупателю или арендатору, например, при образовании участка, могут предложить несколько вариантов на выбор. И тот вправе выбрать для себя наиболее приемлемый.

Если на каком-то этапе эксплуатации объекта недвижимости выяснится, что выбранный ВРИ не полностью соответствует пожеланиям владельца, он вправе его сменить. Никакие процедуры для вспомогательных видов при этом не требуются. Их меняют автоматически в зависимости от основного вида.

Отдельного внимания заслуживают участки, зарегистрированные до 2014 года. Их владельцам не нужно никуда обращаться для смены или перерегистрации ВРИ. Назначение остается прежним даже в тех ситуациях, когда оно отсутствует в современном Классификаторе. Основание — ч. 11 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ. Если же собственник решит изменить вид, ему придется ориентироваться на актуальные требования к целевому назначению земельного участка, которые определяются ПЗЗ.

Условно-разрешенные ВРИ

Властным структурам на местах дается право корректировать градостроительный регламент. Но при этом нельзя корректировать основные ВРИ, только условные или вспомогательные.

И собственник объекта недвижимости, если его не устраивают основные виды, может заменить их на условно-разрешенные. Но для этого недостаточно только обратиться в Росреестр и подать заявление. Придется не только собрать документы, но и соблюсти порядок изменения целевого назначения земельного участка. Для этого нужно пройти ряд согласований (на основании ст. 39 ГрК РФ):

1. В отделе муниципалитета, отвечающем за застройку, генпланирование и т. д. На данном этапе надлежит решить, насколько целесообразно изменение вида использования. Участники заседания обязаны учесть, как изменения повлияют на воздушный и водный бассейн, не будут ли затронуты интересы владельцев прилегающих участков.
2. На публичных слушаниях. Участие в них могут принять все заинтересованные лица, в том числе соседи. Каждый из них вправе высказать свое мнение по вопросу смены ВРИ.
3. С главой муниципалитета (сельского поселения). Он обязан принять во внимание решение и комитета, и принятое на слушаниях. Если преобладающая реакция со стороны заинтересованных лиц будет негативной, в смене основного ВРИ на условно-разрешенный скорее всего откажут.

Если по заявлению с просьбой поменять целевое назначение земельного участка вынесено положительное решение, данные передаются в Регистрационную палату для внесения изменений в ЕГРН. Только после этого на месте дачи можно возводить магазин, дома в деревне — автостоянку и т. д.

Вспомогательные ВРИ

Любой основной вид целевого использования дополняет несколько вспомогательных. Это же относится к условно-разрешенным. Например, если участок предназначен под ИЖС, его собственник автоматически получает право возвести гараж, хозяйственные постройки и т. д. Если несколько гектар земли выделено под строительство жилого комплекса, то здесь же будут размещаться объекты благоустройства (детские и спортивные площадки, парковки), магазины, поликлиники и т. д. Но при выборе вспомогательных ВРИ собственник обязан учитывать следующие правила:

• они не могут преобладать над основным видом. Например, нельзя большую часть территории застроить магазинами и только небольшую отвести под возведение непосредственно жилого дома;
• пока не обозначен основной ВРИ, выбирать вспомогательные нельзя.

Как изменить целевое назначение земельного участка. Что нужно знать о процедуре

Если предстоит изменить целевое назначение нужно для земель федерального значения, то обращаться придется в профильное министерство. Если участок выделяли на уровне муниципалитета, то и вопрос будут решать здесь же.

Далее собственнику надлежит провести межевание и подготовить необходимые документы. Среди них:

• заявление. В нем нужно обозначить основания для изменения целевого назначения земельного участка;
• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или долгосрочной аренды.

Далее документы рассмотрят все профильные ведомства и примут решение. При выборе конечной категории и ВРИ необходимо учитывать, что они не должны отличаться от тех, что обозначены в градостроительном регламенте.

Если заявление об изменении целевого использования рассматривается на уровне региона или муниципалитета, на принятие решения дается 2 месяца. Если ходатайство собственника удовлетворено, компетентные органы готовят Акт о внесении изменений и обязаны в течение 5-ти рабочих дней направить его в ЕГРН и непосредственно заявителю.

Что будет за использование земельного участка не по целевому назначению

Часть владельцев объектов недвижимости полагает, что вправе использовать свое имущество наиболее выгодным для себя способом. Например, вместо фермы выстроить базу отдыха, вместо частного дома — многоквартирный. Многие при этом не считают нужным подавать заявление об изменении разрешенного вида использования.

Но подобное самоуправство наказывается в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ. Тяжесть наказания зависит от того, определена кадастровая стоимость объекта или нет:

1. Стоимость рассчитана, значится в Кадастре. В этом случае физическое лицо могут оштрафовать на сумму в пределах 0,5-1% от этой суммы. Минимальный размер наказания — 10 тысяч рублей. Для юридических лиц штрафы начинаются от 100 тысяч рублей или 1,5-2% от кадастровой стоимости.
2. Стоимость не определена. Для физических лиц штраф составит 10-20 тысяч рублей, для юридических — 100-200 тысяч рублей.

Заключение

Все земли в России изначально отнесены к одной из 7-ми категорий. Муниципальные образования дополнительно разделены на территориальные зоны, а для каждого земельного участка обозначены виды разрешенного или целевого применения. Выделяют: основные, вспомогательные и условно-разрешенные.

В Росреестр вносятся данные об основном. Вспомогательные регистрации не подлежат. Они сопутствуют основному. Если по каким-либо причинам собственника земельного участка не устраивает его текущее целевое назначение либо прослеживается невозможность такового использования, он может попробовать заменить его на условно-разрешенное.

Для этого ему сначала придется обратиться в комитет, отвечающий за землеустройство в местной администрации. Следующий этап — публичные слушания с приглашением всех заинтересованных сторон. Утверждать же решение будет глава муниципалитета. Если доводы заявителя приняты к сведению, в течение 5-ти рабочих дней Акт о внесении изменений надлежит передать в Росреестр.

Если же самовольно сменить вид разрешенного использования, контролирующие инстанции имеют право выписать штраф в соответствии с п. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.