Построить новый дом или пристройку рядом со старым

Владельцы коттеджей нередко пристраивают к ним не только веранды, но и комнаты, а часто и два-три дополнительных этажа. Причины для этого могут быть разные. Например, старый дом имеет небольшую площадь, собственник хочет увеличить ее за счет нового пристроенного.

Но нельзя просто пристроить несколько комнат или возвести еще один дом даже вплотную к уже существующему. Все изменения необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. А перед тем, как начинать копать котлован, важно получить разрешение на строительство. В отдельных случаях оно не требуется, но это — скорее исключение. Если не соблюсти процедуру, потом придется обращаться в суд, чтобы узаконить пристройку.

Почему нельзя строить без необходимой документации

Многие собственники участков полагают, что могут на своей территории возводить абсолютно любые здания. Но есть определенные законодательные и иные ограничения, которые обязаны учитывать абсолютно все: и физические, и юридические лица. Если их не соблюдать, можно столкнуться с проблемами самого разного характера.

Например:

Градостроительный кодекс РФ регламентирует размещение объектов на участках. Необходимо выдерживать определенные расстояния от границ владений, чтобы не получать претензии от соседей. Они могут обратиться в суд и потребовать снести объект, в том числе из-за того, что он затеняет смежные участки;
пристройки меняют площадь здания. Если у объекта несколько собственников, в дальнейшем могут возникнуть проблемы с определением долей каждого из них;
если, например, к старому дому пристроить новый двухэтажный дом, дополнительные комнаты или веранду, можно внести изменения непосредственно в конструктив здания. В результате может оказаться, что нагрузка на фундамент превышает допустимую. Либо основание пристроенного здания «давит» на уже существующее, смещая его;
могут возникнуть проблемы при продаже объекта. Потребуются межевой (для участка) и технический (для здания) планы. А Росреестр не примет документы по сделке на регистрацию, так как они не соответствуют информации, уже имеющейся в ЕГРН.

Что называют пристройкой

Под пристройкой понимают любые изменения конфигурации здания, дополнения, не предусмотренные первоначальным проектом. Это может быть веранда, балкон, терраса, гараж, жилая комната (или несколько), подсобное помещение. Фундамент может быть единым с основным объектом или абсолютно обособленным.

И в большинстве случаев для возведения пристройки необходим проект, учитывающий все технические особенности и назначение здания. Исключение сделано только для случаев, когда изменения вносятся в конфигурацию частного дома. Обязательные условия:

количество этажей — не более 3-х;
объект предназначен для проживания только одной семьи.

Данное правило распространяется как на строительство нового дома рядом со старым, так и на реконструкцию или капитальный ремонт уже существующего. Основание — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Во всех иных ситуациях требуется проект, подготовленный специалистами. Далее на основе этого документа уже можно получать разрешение на строительство.

Регистрация некапитальных пристроек

К некапитальным пристройкам относят веранды, террасы, хозяйственные помещения. Чаще всего они не имеют собственного фундамента. Да и для возведения используют в основном не камень и кирпич, а дерево: брус, каркасы с обшивкой фанерой или сайдингом. Подобные помещения преимущественно предназначены для сезонного использования, часто служат своеобразным буфером между жилыми комнатами и улицей. В них отсутствуют радиаторы отопления.

Для регистрации некапитальной пристройки можно обратиться в БТИ, предоставить имеющиеся документы на дом и написать заявление на внесение изменений в технический план объекта. Сделать это можно в любое время: сразу после завершения строительства или уже в процессе эксплуатации дома. На объект приедет инженер, проведет необходимые замеры и подготовит новый техплан. Этот документ останется передать в Росреестр для государственной регистрации изменений.

Регистрация капитальных пристроек

Гаражи, дополнительные комнаты, иные пристройки, имеющие капитальное основание, подлежат обязательной регистрации в установленном законом порядке. И начинать нужно с получения разрешения на строительство. Этот документ не требуется в следующих случаях:

собственник надела планирует построить гараж, и это помещение не предназначено для получения прибыли, использования в предпринимательской деятельности. Как вариант, участок является дачным, располагается на территории СНТ;
строение (возводимое или находящееся на реконструкции) не является объектом капитального строительства либо предназначено для вспомогательного использования;
запланированные изменения не затрагивают конструктив здания, не влияют на его безопасность и надежность;
работы проводятся в рамках капитального ремонта строения.

Во всех иных случаях разрешение необходимо. Если построить новый дом рядом со старым или провести иные изменения аналогичного характера без него, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать его надлежащим образом можно будет только через обращение в суд.

Для получения разрешения на строительство потребуется следующий пакет документов:

выписка из ЕГРН (получить ее можно здесь) или свидетельство о праве собственности на земельный участок и дом (не выдаются, начиная с 2016 года), к которому планируются пристройки;
межевой план на надел, технический — на дом;
проект пристройки. Если речь идет о веранде, можно ограничиться эскизом. Но для нескольких жилых комнат, тем более в два и более этажа, лучше заказать полноценный проект;
согласие всех сособственников на проведение изменений в письменном виде. Такой же документ необходимо получить у каждого из соседей;
разрешения на подключение к газовым, водопроводным, канализационным, электрическим сетям и т. д. Эти документы потребуются, если на возводимых объектах запланированы отдельные точки ввода инженерных сетей. В противном случае можно не тратить время и ресурсы на оформление этих разрешений.

Если возводимая новая пристройка к старому дому предназначена для размещения коммерческого объекта, производства, учебных или медицинских учреждений и т. д., дополнительно потребуются разрешения от СЭЗ, МЧС и иных контролирующих инстанций.

Только после этого можно строить новый дом и, если это предусмотрено проектом, соединить его со старым. После их завершения объект необходимо сдать специальной госкомиссии. Она выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что объект соответствует технической документации, требованиям санитарной безопасности, его можно использовать по назначению.

Далее уже с актом комиссии можно обращаться в БТИ для внесения изменений в технический план или подготовки нового. Заключительный этап всех действий — обращение в Росреестр для государственной регистрации пристройки или нового дома. Предварительно необходимо уплатить государственную пошлину в соответствии со ст. 333.33 НК РФ. В установленные сроки Росреестр выдаст выписку из ЕГРН с обновленными данными.

Регистрация самовольных построек

Многие о необходимости регистрировать пристройки думают только когда возникает потребность в совершении каких-либо юридически значимых действий, например, если запланирована продажа объекта. Но теперь для внесения изменений в техпланы и ЕГРН придется обращаться в суд. Истцом будет собственник здания, а ответчиком — муниципалитет (комитет по архитектуре).

Для узаконивания самовольной постройки второго дома на участке через суд потребуются те же документы, что перечислены ранее. Судья имеет право назначить экспертизу, чтобы убедиться в том, что здание пригодно к эксплуатации. Если все документы подготовлены правильно, дом построен без нарушений, суд признает ее законной. Решение по каналам межведомственного взаимодействия пересылается в Росреестр. Изменения в ЕГРН будут внесены в течение 5-ти

Узаконить новый дом, если его построили рядом со старым, удается не всегда. Суд может и отказать в удовлетворении исковых требований. Среди наиболее частых причин:

отсутствие необходимых документов, либо иск подает лицо, не являющееся собственником и не имеющее необходимых полномочий;
не получены разрешения от ресурсоснабжающих организаций;
объект возведен с нарушением санитарных или строительных норм и требований и т. д.

В этом случае ввести объект в эксплуатацию можно только после устранения всех недочетов. Но собственника могут обязать и снести самовольно возведенные пристройки. Например, не выдержаны нормативные расстояния до границы участка.

Заключение

Собственник жилого или коммерческого здания может пристроить к нему несколько помещений самого разного назначения. Если речь идет о постройках некапитального характера, разрешение на строительство не требуется. Достаточно по факту обратиться в БТИ и заказать подготовку технического паспорта.

Если же в планах значится возведение капитального строения, сначала необходимо получить разрешение в местном комитете по архитектуре. А после завершения всех работ объект будет принимать государственная комиссия. Если построить новый дом, не снося старый, провести иные капитальные изменения имеющегося объекта без разрешения, чтобы узаконить их, придется обращаться в суд.

Читайте также: