Вся совокупность имеющихся объектов недвижимости подразделяется не два вида: жилые и нежилые. Первые предназначены для того, чтобы в них селились люди. Вторые используются для размещения в них производств, складов, магазинов и т.п. Однако возможно и изменение функционального назначения помещения, перевод его из жилого в нежилое. И наоборот.
Проблема в том, что жилые дома максимально приспособлены для комфортного пребывания в них человека. Здания, предназначенные для нужд производства и размещения в них предприятий общепита, аптек или офисов, не отвечают условиям комфортного обитания. Законодательством Российской Федерации наложен запрет на проживание в таких домах.
Смена назначения нежилого помещения
Использование жилых зданий в производственных или иных коммерческих целях также недопустимо. Однако нередки случаи, когда требуется смена функционального назначения помещения и перевод его из одного статуса в другой. Вся сложность такого изменения заключается в том, что для изменения статуса здания требуется внесение существенных изменений в его планировку. Решение этой проблемы возможно только с согласия собственника.
Закон в таких случаях требует наличия целого ряда документов. В том числе:
- выписка ЕГРН: о праве собственности на объект недвижимости;
- письменное согласие всех других собственников;
- проект перепланировки;
- заключение технической экспертизы;
- письменное заключение специалистов о перепланировке;
- технический план.
В этих документах содержится исчерпывающая информация о том, как изменить целевое назначение нежилого помещения. Предоставление правоустанавливающих документов позволяет определить количество собственников объекта недвижимости. Если их более одного, необходимо заручиться согласием на перепланировку: от каждого из них.
Проект перепланировки помещения
При отсутствии возражений с их стороны: создается проект перепланировки. В нем содержится полный список работ, необходимых для изменения целевого назначения нежилого помещения. На основании данных, полученных при обследовании здания, создается техническое заключение.
В нем должна содержаться информация о том, допустима ли перепланировка данного объекта недвижимости. Если таковое представляется возможным, в документе отражается состояние несущих стен, полов и прочих конструкций. После этого свою визу на документе должны поставить представители всех городских служб: от водоканала до МЧС и СЭС.
Пожарная охрана – важнейшая из служб, от которых зависит изменение функционального назначения помещения по пожарной безопасности. Поэтому прежде всего необходимо получить одобрение от МЧС. Не менее важно заручиться разрешением на перепланировку от санитарно-эпидемиологической службы и БТИ.
Для получения каждой из этих виз на место вызывается соответствующий специалист. Он проводит обследование объекта и выносит свой вердикт. Все это занимает довольно длительный промежуток времени.
Особенно продолжительной может оказаться инспекция БТИ. Только для того, чтобы вызвать специалиста из бюро технической инвентаризации, потребуется немало времени. В среднем на это уходит около 10 дней. Однако на практике процесс может затянуться на целый месяц.
Как изменить назначение помещения
Еще месяц им дается на оформление документации, в которой отражается изменение целевого назначения жилого помещения. После завершения перепланировки создается приемочная комиссия, которая подписывает акт приемки объекта. Точку во всей этой канители ставит кадастровый инженер.
Он составляет технический план с указанием новых характеристик. Благодаря им осуществляется смена назначения помещения. Технический или кадастровый план состоит из двух частей: текстовой и графической.
Текстовая часть содержит сведения о заказчике плана и его исполнителе. Здесь же находятся и сведения о местонахождении объекта недвижимости, который подлежит изменению. Графическая часть плана представляет собой чертеж, в котором наглядно отражено изменение функционального назначения нежилого помещения.
Создание технического плана – это довольно сложная задача, посильная только профессионалам: кадастровым инженерам. Обычно его заказывают в БТИ или МФЦ. Количество штатных инженеров в этих организациях ограничено, поэтому заказчику приходится ждать своей очереди достаточно долго.
Многие желающие ускорить изменение назначения помещения в нежилом здании заказывают кадастровый план в сторонних организациях. Справедливости ради надо сказать, что частные компании работают намного быстрее и качественнее государственных. Однако у них есть и свой крупный недостаток: их услуги стоят намного дороже услуг БТИ и МФЦ.
Однако и берут они на себя много больше. За те же деньги они еще и собирают все документы, на основании которых и производится смена назначения помещения в здании. Впрочем, заказ кадастрового плана на стороне не всегда дороже, чем в МФЦ и БТИ.
Услуги кадастрового инженера
Создать технический план перепланировки может каждый кадастровый инженер. Поэтому многие заказчики предпочитают привлекать для этой цели соответствующих специалистов, работающих частным порядком. Они действуют намного быстрее и берут за свои услуги относительно небольшие деньги.
Однако для того чтобы изменение назначения помещений в здании было законным, необходимо убедиться в том, что привлекаемый специалист имел право заниматься частной практикой. Оно подтверждается квалификационным аттестатом и нахождением а реестре саморегулируемых организаций (РСО). Технический план, в котором расписано: как изменить назначение нежилого помещения, можно заказать и государственным, и частным компаниям, и отдельным лицам.
Для этого нужно обратиться в БТИ, МФЦ, в какую-либо частную компанию или к любому кадастровому инженеру, работающему индивидуально. Специалист проверит комплектность всех документов. В его задачу входит не только проверка их комплектности, но и подлинности.
В случае если вместо подлинников будут использованы копии, изменение назначение помещения по закону РФ не станет действительным. Однако наличие даже полного комплекта документов еще не является основанием для изменения предназначения помещения. Необходимо пригласить специалиста, который произведет оценку соответствия реального его состояния тому, что изложено в документах.
После этого заказчику остается позаботиться о том, как изменить назначение нежилого помещения в Росреестре. Регистрация в едином государственном реестре недвижимости является обязательной. Без этого проведенные преобразования будут недействительны.
Заключение
По своему функциональному назначению все помещения подразделяются на жилые и нежилые. При желании владельца их статус может изменяться: жилые становятся нежилыми и наоборот. Результат таких изменений в обязательном порядке фиксируется в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости). В качестве подтверждения проведенных преобразований собственник получит на руки следующие документы:
- разрешение на изменение назначения имеющейся у него недвижимости;
- проект перепланировки;
- технический план;
- постановку помещения на кадастровый учет.
При решении этой задачи необходимо брать во внимание не только общегосударственные правовые документы, но и постановления местных властей.
Читайте также:
- «Актуальные незасвидетельствованные» — что это значит
- Статья 56 ЗК РФ: ограничение прав на земельный участок
- Госпошлина за выписку из ЕГРН
